La fiscalité d'une SCPI

Pour être classée comme une société civile de placement immobilier , ou SCPI, une société doit répondre à des exigences strictes. D'une part, il doit investir au moins 75% de ses actifs dans l'immobilier. Il doit également tirer au moins 75% de ses revenus de ces actifs. De plus, les SCPI doivent avoir au moins 100 actionnaires et cinq actionnaires ne peuvent pas contrôler la majorité des actions en circulation d'une SCPI. La plus connue des exigences du SCPI est peut-être qu'elle doit verser au moins 90% de son revenu imposable aux actionnaires. La plupart des SCPI finissent par payer tout cela.

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En raison de cette dernière exigence, les SCPI sont traitées comme des entités intermédiaires aux fins de l'impôt. Les SARL et les partenariats sont également des intermédiaires. Imaginez que vous et deux partenaires commerciaux possédez un dépanneur. Votre part proportionnelle du revenu de l'entreprise vous est transmise et vous la déclarerez comme revenu dans votre déclaration de revenus des particuliers. La fiscalité SCPI est gérée en tant qu'entreprise intermédiaire, les bénéfices d'une SCPI ne sont pas imposés au niveau de la société. Peu importe que les bénéfices du SCPI se chiffrent en milliards - tant qu'il répond aux exigences du SCPI, il ne paiera pas un centime d'impôt sur les sociétés. C'est un énorme avantage pour les investisseurs en SCPI. Avec la plupart des actions versant des dividendes, les bénéfices sont effectivement imposés deux fois. Premièrement, l'entreprise paie l'impôt sur les sociétés sur ses bénéfices (actuellement imposés à un taux de 21%). Ensuite, les actionnaires sont à nouveau imposés lorsque ces bénéfices sont versés sous forme de dividendes. Pour être juste, les SCPI ne sont pas complètement exonérées d'impôt. Ils paient toujours des impôts fonciers sur leurs biens immobiliers, pour une chose. Et dans certaines situations, les SCPI doivent payer des impôts sur le revenu.

La fiscalité des plus-values des SCPI

Les SCPI bénéficient d'une structure fiscale simple au niveau de l'entreprise. Mais quand il s'agit de l'imposition individuelle des dividendes de SCPI, c'est plus compliqué. Pour commencer, la plupart des dividendes de SCPI ne répondent pas à la définition IRS de «dividendes qualifiés». Ces dividendes sont imposés aux mêmes taux que les impôts sur les gains en capital à long terme . Cela peut être de 0%, 15% ou 20%, selon vos revenus. Le point clé à savoir est que celles-ci sont toujours inférieures aux tranches d'imposition marginales correspondantes appliquées au revenu ordinaire. La majorité des dividendes des SCPI constituent un revenu ordinaire aux fins de l'impôt. Donc, si vous êtes dans la tranche d'imposition de 24%, l'IRS applique ce taux d'imposition à la plupart des dividendes que vous recevez de vos SCPI. Cependant, ce n'est pas si simple. Certaines des distributions que vous recevez de vos SCPI peuvent effectivement être considérées comme des dividendes qualifiés (bien qu'il s'agisse généralement d'un petit montant). Et certains peuvent être considérés comme des gains en capital à long terme, ce qui se produit souvent si la SCPI vend certaines de ses propriétés. D'autres peuvent être considérés comme un remboursement de capital, qui n'est pas imposable, mais peut réduire votre coût de base, ce qui entraîne un impôt supplémentaire sur les gains en capital lorsque vous vendez. Confus encore ? Cela devient encore plus compliqué (mais dans le bon sens). La partie de vos dividendes de SCPI qui est un revenu ordinaire - qui est susceptible d'être la part du lion - est admissible à la déduction pour revenu d'entreprise admissible (QBI). Cela vous permet de déduire jusqu'à 20% de votre revenu d'entreprise indirect. Cela comprend les distributions de SCPI. Il faut cependant préciser qu'investir dans une SCPI présente un certain nombre de risques.

Cette discussion est un point discutable si vous détenez vos SCPI dans des comptes de retraite fiscalement avantageux . Les SCPI sont des placements de retraite populaires pour cette raison. Vous n'avez pas à vous soucier de payer des impôts sur les dividendes chaque année. Et vous n'avez pas à vous soucier des impôts compliqués sur les gains en capital lorsque vous vendez des actions d'une SCPI.

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